A tributação de bens imóveis por pessoas físicas: novidades do Regulamento do IBS/CBS

Em 29 e 30 de abril de 2026 foram publicados, respectivamente, o Regulamento da Contribuição sobre Bens e Serviços (“CBS”), por meio do Decreto n. 12.955, e o Regulamento do Imposto sobre Bens e Serviços (“IBS”), por força da Resolução CGIBS n. 6. Trata-se de passo relevante na concretização da reforma tributária do consumo, especialmente no que diz respeito à operacionalização das novas regras de incidência sobre atividades até então marginalizadas da tributação sobre o consumo, como as operações imobiliárias realizadas por pessoas físicas.

No tocante a essas operações, o Regulamento do IBS/CBS introduz previsão relevante voltada a conferir maior segurança jurídica às pessoas físicas que auferem receitas decorrentes da locação, cessão onerosa ou arrendamento mercantil de bens imóveis, mitigando potenciais controvérsias interpretativas que poderiam ensejar contencioso futuro.

Nos termos dos parágrafos 1º e 2º do art. 251 da Lei Complementar n. 214/2025, serão consideradas contribuintes do IBS e da CBS as pessoas físicas que: (i) no ano-calendário anterior, tenham auferido receita superior a R$ 240 mil em operações de locação, cessão onerosa ou arrendamento mercantil envolvendo mais de três imóveis distintos; ou (ii) no próprio ano-calendário, tenham auferido receita superior a R$ 288 mil com tais operações.

A Lei Complementar n. 214/2025 introduz, nesse contexto, inovação normativa de grande relevância ao adotar o critério da quantidade de imóveis como elemento estruturante para definição da sujeição passiva da pessoa física. Trata-se de critério híbrido, que conjuga dimensão patrimonial e econômica, substituindo conceitos abertos, como habitualidade, por parâmetros objetivos verificáveis. Essa mudança representa ruptura com o regime anterior, em que o número de imóveis era irrelevante para fins de incidência de PIS/COFINS.

Todavia, a interpretação literal dos parágrafos 1º e 2º do art. 251 poderia conduzir a resultado disfuncional. Isso, porque, enquanto o parágrafo 1º expressamente condiciona o enquadramento do contribuinte, no ano subsequente, à exploração econômica de pelo menos quatro imóveis, o parágrafo 2º, ao tratar do enquadramento no próprio ano-calendário, faz referência apenas ao montante de receita auferida, sem menção explícita à quantidade de imóveis.

Em uma leitura estrita, seria possível sustentar que, no mesmo ano, bastaria o atingimento do limite de receita para caracterização da sujeição passiva, independentemente do número de imóveis explorados. Seria dispensado, assim, o requisito de “número de imóveis” para enquadramento de determinada pessoa física como contribuinte.

Essa interpretação, contudo, revela-se incompatível com a lógica do sistema. Além de gerar assimetria injustificada entre contribuintes em situações equivalentes, ela esvaziaria justamente um dos critérios centrais introduzidos pelo legislador, qual seja: o número de imóveis como parâmetro objetivo de aferição da habitualidade econômica. Em última análise, tal circunstância díspar conduziria a cenário no qual uma pessoa física com um único imóvel poderia ser equiparada, para fins de IBS/CBS, a agentes com atuação estruturada no mercado imobiliário, o que contraria a própria finalidade da norma.

Nesse ponto, o Regulamento do IBS/CBS desempenha papel relevante ao conferir interpretação sistemática coerente ao art. 251.

O art. 382 do Decreto n. 12.955/2026 estabelece que, para o enquadramento da pessoa física como contribuinte no próprio ano-calendário, não basta a superação do limite de receita de R$ 288 mil, sendo também necessário que tais receitas decorram da exploração de mais de três imóveis distintos.

À primeira vista, poder-se-ia sustentar que o Regulamento teria extrapolado os limites do poder regulamentar, ao introduzir requisito não expressamente previsto na Lei Complementar. Contudo, a suposta antinomia é apenas aparente.

Embora o parágrafo 2º do art. 251 não mencione explicitamente a quantidade de imóveis, sua interpretação não pode ser dissociada do parágrafo 1º, nem da lógica geral da norma.

Afinal, o modelo instituído pela Lei Complementar n. 214/2025 parte de um pressuposto claro: a sujeição de pessoas físicas ao IBS e à CBS exige a caracterização de atividade econômica exercida com grau mínimo de habitualidade ou relevância. No contexto das operações de locação, cessão onerosa ou arrendamento mercantil de bens imóveis, a habitualidade é objetivamente aferida por dois elementos complementares: o volume de receitas e a quantidade de imóveis explorados.

Nesse sentido, não se mostra possível admitir que o legislador tenha pretendido exigir a observância do critério quantitativo de imóveis para o enquadramento da pessoa física como contribuinte no ano subsequente, mas dispensar esse mesmo parâmetro para o enquadramento no próprio ano-calendário. Tal leitura implicaria grave incoerente do regime jurídico do IBS/CBS.

Não se pode olvidar também que os parágrafos atuam complementando as disposições do caput, nos termos previstos na alínea “c” do inciso III do art. 11 da Lei Complementar 95/1998. Nessa toada, enquanto o parágrafo 1º complementa o caput ao estabelecer os critérios para identificação do contribuinte pessoa física, o parágrafo 2º deve ser interpretado como continuidade do parágrafo 1º. Assim, o parágrafo 2º apenas estabelece uma alteração no montante a ser faturado para que o contribuinte esteja sujeito ao IBS/CBS no próprio ano-calendário, sem afastar, entretanto, a quantidade mínima de imóveis que devem ser explorados economicamente para configurar a habitualidade da atividade econômica.

Em síntese, a regulamentação reforça a compreensão de que o limite de quantidade de imóveis constitui elemento indispensável para a caracterização da atividade econômica sujeita ao IBS e à CBS, tanto no ano-calendário subsequente quanto no próprio exercício em que verificada a superação dos limites legais, no caso da tributação das operações de locação, cessão onerosa ou arrendamento mercantil de bens imóveis.

O Regulamento, portanto, não inovou no ordenamento jurídico, mas apenas explicitou interpretação sistemática compatível com a estrutura da Lei Complementar, conferindo unidade aos seus dispositivos e assegurando a preservação do critério central de definição da sujeição passiva.

Ao apresentar essa interpretação do próprio Poder Executivo, contribuiu para reduzir incertezas interpretativas e prevenir a formação de contencioso, que, em sua ausência, poderia se prolongar por anos sem solução definitiva.